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Verkäufer kann Käufer zur Mieterhöhung ermächtigen

von Klaus Martin

Beim Verkauf einer Immobilie geht das Eigentum auf den Käufer nicht bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages und auch nicht mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung, sondern erst mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch über. Erst zu diesem Zeitpunkt ist der Käufer also Eigentümer, und kann z. B. wegen Eigenbedarfs kündigen.

Auch eine Bestimmung im notariellen Kaufvertrag, wonach Besitz, Nutzen und Lasten an einem bestimmten Tag auf den Käufer übergehen, bewirkt noch keinen Wechsel in der Vermieterstellung. Erst mit Eintragung des Eigentums ins Grundbuch ist der Käufer gemäß § 566 BGB mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis eingetreten und kann als Vermieter wirksam Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vornehmen, wie z. B. Mieterhöhung, Kündigung, usw.

Allerdings kann nach einem neuen Urteil des BGH vom 19.03.2014 (Az. VIII ZR 203/13) der Verkäufer eines Grundstücks bzw. einer Wohnung den Käufer ermächtigen bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch im eigenen Namen Rechtshandlungen, wie Mieterhöhungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen; z. B. durch eine Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag, wonach der Käufer ab Vertragsabschluss mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und bevollmächtigt ist, sämtliche mietrechtsrelevanten Erklärungen gegenüber dem Mieter abzugeben sowie etwaige Prozesse im eigenen Namen zu führen. Dies muss jedoch ausdrücklich in dem notariellen Kaufvertrag vereinbart sein.

Eine Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter ist nach der Rechtsauffassung des BGH nicht erforderlich, empfiehlt sich jedoch, damit der Mieter Kenntnis von der neuen rechtlichen Situation hat.

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