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Mangel oder vertragsgemäßer Zustand?

von Klaus Martin

In seinem Urteil vom 18.12.2013 (Az. XII ZR 80/12) hat der Bundesgerichtshof erneut entschieden, dass die Mietsache dem vertragsgemäßen Zustand entspricht, und kein Mangel vorliegt, sofern die Mietsache, bzw. die Anlagen der Mietsache dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entsprechen und fehlerfrei arbeitet.

Ein Mangel der Mietsache sei nur dann anzunehmen, sofern die "Ist-Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen "Soll-Zustand" die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss. Ist keine ausdrückliche diesbezügliche Regelung getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln geprüft werden, was der Vermieter schuldet, bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund des Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

Sofern z. B. eine Heizungs- oder Belüftungsanlage unwirtschaftlich sei, liegt hier kein Mangel der Mietsache vor.

Im vorliegenden Fall war die Heizungs- und Belüftungsanlage bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses installiert und sollte im Rahmen der vorzunehmenden Sanierungsarbeiten an dem Mietobjekt auch nicht verändert werden. Dem Mieter war dieser Umstand bekannt; durch den Abschluss des Mietvertrages hat er diese technische Ausstattung des Gebäudes als vertragsgemäßen Zustand der Mietsache akzeptiert.

Dass die dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage im Vergleich zu anderen Anlagen hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage - wie hier - den bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. Eine Mietminderung ist nicht gerechtfertigt.

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