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Kostenklausel

von Klaus Martin

In den meisten Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, wobei allgemein übliche Fristen angegeben werden, innerhalb derer die Schönheitsreparaturen normalerweise durchzuführen sind.

Im weiteren Verlauf dieser Klausel steht dann, dass für den Fall, dass das Mietverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, zu dem diese Schönheitsreparaturen aufgrund der oben genannten Regelfristen noch nicht fällig sind, der Mieter nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes sich an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen hat. Hierzu hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29.05.2013 (Az. VIII ZR 285/12) folgendes klargestellt:

Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.

Die Unangemessenheit dieser Quotenabgeltungsklausel liegt einmal darin, dass hier die Bemessung des Abgeltungsbetrages auf der Grundlage des Kostenvoranschlages eines von dem Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäftes zu erfolgen hat. Hierin könnte bereits eine Intransparenz der Klausel gesehen werden.

Von größerer Bedeutung sei jedoch, dass bei der inhaltlichen Gestaltung dieser Quotenabgeltungsklausel auf die berechtigten Belange des Mieters nicht angemessen Rücksicht genommen wird, da Berechnungsgrundlage für die vom Mieter zu zahlenden Beträge "ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes" ist.

Eine solche Klausel ist aber mehrdeutig, und daher unwirksam. Sie kann dahin ausgelegt werden, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche) Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann. Diese Klausel lässt aber auch die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäftes bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben, oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm selbst eingeholten günstigeren Kostenvoranschlages zu drängen.

Es empfiehlt sich daher dringend, nur solche Mietverträge zu verwenden, in denen ausdrücklich in dieser Klausel steht, dass der vom Vermieter eingeholte Kostenvoranschlag unverbindlich ist, und nach billigem Ermessen zu erfolgen hat. Optimal wäre natürlich eine Klausel, in der zusätzlich noch steht, dass es dem Mieter unbenommen ist, einen anderen, günstigeren Kostenvoranschlag selbst zu unterbreiten.

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