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Wirtschaftlichkeitsgebot

von Klaus Martin

Nach dem gesetzlichen Grundsatz gem. § 556 Abs. 3 S. 1 BGB soll der Vermieter bei Aufwendungen, die als Betriebskosten auf die Miete umgelegt werden können, möglichst wirtschaftlich vorgehen. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot kann dazu führen, dass die entsprechende Betriebskostenposition nicht mit den tatsächlich entstandenen Kosten, sondern nur mit ihrem durchschnittlichen Satz angesetzt werden kann.

Allerdings räumen Gesetzgebung und Rechtssprechung dem Vermieter einen gewissen Ermessensspielraum ein. So gilt dies z. B. nicht für die Wahl der Leistungserbringer,
z. B. bei der Durchführung von Reinigungsarbeiten. Er muss daher nicht vor der Vergabe von Leistungen verschiedene Angebote einholen und dann den jeweils preiswertesten Anbieter wählen. Ferner steht es in seinem Ermessen, ob er mit den Arbeiten einer Privatperson, etwa einem von ihm beschäftigten Hausmeister oder eine professionelle Firma beauftragt. Anderenfalls würde der Vermieter in seiner Bewirtschaftung des Objekts unangemessen eingeschränkt.

Im Rahmen dieser Rechtssprechung hält sich auch ein Urteil des LG Berlin (Beschluss vom 22.08.2016, Az.: 18 S 1/16), wonach der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Entwicklung der Heizölpreise am Markt zu beobachten und Heizöl immer dann nachzukaufen, wenn die Preise besonders günstig sind. Dies hat auch bereits das LG München I so entschieden (Az.: 15 S 22670/02). Heizkosten sind daher auch dann uneingeschränkt umlagefähig, wenn der Vermieter das Heizöl nicht zum optimalen Einkaufspreis eingekauft hat. Es reicht aus, dass der Vermieter die in den Medien veröffentlichen Durchschnittspreise für Heizöl sichtet, um die Angemessenheit des dann ausgewählten Angebots zu beurteilen. Dabei darf der Vermieter bei seiner Entscheidung neben dem Preis auch weitere Aspekte, wie z. B. die Zuverlässigkeit des Anbieters, dessen Erfahrung mit der besonderen Lage oder einer eventuell erschwerten Belieferung des Objekts oder auch einer langjährigen Geschäftsbeziehung berücksichtigen.

 

Rechtsanwalt Klaus Martin
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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